天下苦中介久矣,全面取消房产中介,可行吗?
2020-05-28 17:22:04
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前不久,河南永城全面取消房产中介,引发人们对房产中介的关注和思考:一直以来,房产中介弊大于利,诟病很多,取消房产中介或是一个好的选择。

其实,房产中介,自古有之,古称牙行。但是,古谚有云“车船店脚牙,无罪也该杀”,说的是包括房产中介在内这批人,即使没有犯罪,也该杀头。

古谚是否正确,仁者见仁!但如今房产中介风评不好,却是事实。

天下苦房产中介久矣

最近,河南永城全面取消房产中介,当地房管部门蔡副局长直言,永城房价太高,就是这些中介屯房子、虚抬价格所致。

5月14日,深圳出具首份二手房异动名单,一些二手房价格偏离幅度超过200%。22日,深圳市住建局迅速检查房产中介机构,将虚假价格的房源已全部下架。

(深圳二手房异动名单,图据深圳市房地产中介协会)

也在近期,北京对21家房产中介机构进行查处,原因在于炒作学区房等违规行为。

安徽阜阳,也在五一期间对房产中介进行开展专项整治,并持续到11月底,当地市房管局全面接受群众投诉,目的在于管控当地房产中介越来愈多的违规行为。

证券时报网用“久违的房地产市场执法”来形容这些政府行动。

房产中介,自古有之,古称牙行,风评一直不好。

有书记载,其名为“牙”,是因为从事这行的人能说会道,伶牙俐齿,一手托两家,先找“上家”,再找“下家”,从中抽取佣金,多欺行霸市,十分狡猾。遇见卖房的,就立即损起来,说“这房盖的不合格矩”,“院子是个大刀把儿不吉祥”,“地点太背”等等,目的是压价。遇到买家,就又是另一套说法,将房子夸成一朵花。当买家犹豫的时候,又立即说,别的买主也有意,“可别让人给抢了”,诱导买主赶快成交。

牙行的佣金十分多。当时有谚语说:“十个纤,九个空,拉上一号就不轻”,简而言之,“一年不开张,开张吃一年。”

所以,虽然牙行所在的“车船店脚牙”社会地位极低,但许多人为了获利,依然趋之若鹜。清中期,就苏州一地,等记在册的“官牙”数量达14224家。

清朝末年,为避免牙行盘剥,商人纷纷组织同乡行会、会馆,从事房屋买卖和租赁,不再依靠牙行。

但到了民国,西风东渐,房地产中介行业再次兴起,著名的徐志摩,曾经做过房产中介的副业。

直到新中国成立,才彻底取消房产中介行业。

30年房产中介“牛人”谱

改革开放后,取消福利分房,房产开始市场化,房产中介再次因运而生,因规范不足,故十分草莽。

两宋时期,牙行归朝廷统一管理,要成为牙人,必须领取专业的执照——“付身牌”,否则是非法执业,会受到处罚的。而如今,房产中介从业人员的门槛很低,未有相关从业资格的强制要求。

首家合规的地产中介公司成立于1988年12月,全名深圳国际房地产咨询股份有限公司(后称“国际地产”)。其创始人桂强芳为“房产中介教父”,其业务从开设培训班开始,万科就是在其指导下进入地产行业。

国际地产从事中介业务后,吸引了大量买家与卖家,1990年的利润达到了6000万元。但此后深圳放开中介机构的审批,到1994年注册地产中介公司达186家,市场变得无序,吃差价、洗钱时有发生,甚至发生携客户的买楼款潜逃的事件。桂强芳隐退,但其培养的地产中介人才和香港北上的地产中介人开始了野蛮发展。

在北京,房产中介历史,不得不提的一个人是刘益良,其于1996年,从河南北上北京,开设了第一家房产中介公司,两年时间,发展到了500多家,此就是中大恒基,一度是北京最早,也是最大的中介公司。

刘益良的私德并不好,其原名刘永学,在老家打猎时,曾持枪威胁饭馆老板,并举枪扫射,逃跑途中还打死一名协警,被判刑11年。1996年,保释出狱,来到北京,做起了房产中介生意。

刘益良

刘益良的房产中介,也屡次违规,其本人于2009年涉嫌寻衅滋事罪、敲诈勒索罪、聚众斗殴罪和故意伤害罪,再次入狱。检方指控其在经营中大恒基过程中,成立了一个屡次犯罪的犯罪集团。

另一名深圳中介人蒋飞,也是1997年正式开始了中介生意。在此之前,他在四川农村,高二辍学,无所事事,其父看不下去,邀请亲朋一人两千凑钱,为其凑齐创业基金。

蒋飞的第一家中介铺子开在立交桥下,只有8平方米。蒋飞善于利用客户收付房款的时间差,将客户购房钱挪作他用,因为能找到源源不断的客户,他就可以不停地利用顾客的房款拆东墙补西墙,保证手中有足够的现金流。这些现金被他用作用于炒楼、炒股和开设门店,赚取巨额利润。他自称找到了“比银行印钞票更快的赚钱方法”。

很快,蒋飞在深圳开了110家门店,业务还延伸到华东和西南,在上海设有门店26家,成都参股12家。蒋飞的这家公司就是中天置业。蒋飞本人也荣膺“深圳地产十大风云人物”。

2007年,由于股市大跌和其炒作的房产流动性差,中天置业资金链断裂,无法支付客户资金,蒋飞捐款潜逃。监察机关指控,蒋飞授意下属挪用客户赎楼专项资金、客户定金和购楼款等专项资金共计1177.2万元,并涉嫌合同诈骗1659.34万元、信用卡诈骗8万多元,中天置业就此倒闭。

左晖是从保险行业进军房产中介行业的,2000年,左晖创办链家地产,面临中介吃差价的行为,左晖率先推出阳光交易模式,“不吃差价”,让买卖双方见面,签订三方协议,这使得链家地产得以发展。而后,面临中介行业普遍使用的、用假房源吸引客户的方式,左晖又于2011年推出了“真房源行动”,为链家赢得了声誉。

如今,链家地产在全国门店数量约8000家,旗下经纪人超过13万名,有业内人士认为其为地产行业的第一名。

而左晖的创新步伐没断,“贝壳找房”这几年一骑绝尘,在房产中介市场横冲直撞,再次搅动行业。

即使如此,链家地产的发展过程中,颇受争议,经常“荣登”房产交易投诉榜的前十名。2019年1月7日,北京市东城区人民法院对链家地产及实控人左晖采取限制消费措施。

地产中介,还有一位搅局者,那就是顺驰,这是出狱不久的孙宏斌在1994年创办的,很快做到了天津二手房中介的第一名,但孙宏斌眼光放到了一手房开发,所以,没有继续在房产中介领域深耕。

以上的房产中介的牛人,除了桂强芳知道房产中介行业混乱而主动隐退,其他的牛人们,或多或少都违法、入狱之类有所联系。其实,房产中介还有两位,属于功成名退的典型。

陈早春也是九十年代入行房地产中介,他是从为老外提供房屋中介服务开始起家的,1995年成立了上海斯坦福花园老洋房屋机构,2000年,著名的我爱我家在此基础上成立。因为早前为外国人服务,意识到房产中介素质的重要性,陈早春对中介业务人员素质要求很严,而且主打租赁服务,这使得我爱我家违规的事情较少出现。

截至2018年,我爱我家业务覆盖国内17个大中型城市。拥有3300 余家连锁店面,55000余名业务人员。我爱我家于2017年成功上市,陈早春套现离开。如今,掌舵我爱我家的是谢勇掌。

陈早春曾有名言,大不了破产,自己打工也会百万年薪,所以心态平和。

另一家著名的房产中介公司中原地产,源自港商,其创办者施永青崇尚“无为而治”,多次退出日常经营。中原地产虽然发展得不温不火,但施永青人生平安。

房产中介三宗罪

鱼龙混杂的房产中介行业,创办者如此,备受诟病也在所难免,主要在于三宗罪。

其一为“假房源”。房产中介为吸引买家,挂出去的房产,相当一部分为假房源。买家上门后,再被死缠烂打,用花言巧语去忽悠其购买房源,链家主推“真房源”获得声誉,可见假房源问题之严重。

有一年,北京存量房为700万套,按照一般情况,每月的在售房源为10万套左右,可房产中介公布出来的房源达到了40万套,可见其中的30万套都是假房源。甚至有业内人士指出,房产中介挂出的房子,十套房有九套都是假房源。

其二是“两头骗”。房产中介一头连着买主,一头连着卖主,按说,应该让买卖双方信息透明。但是,中介却利用信息差,来赚取超额利润。譬如,一套房卖家报价100万,中介却报价150万,然后经过砍价,120万与买家成交;中介在中介费之外,多赚20万。

2016年,黄先生通过一家大品牌房产中介机构购买一套二手房,交完定金后,黄先生才发现,房产中介没告诉他那套房子有340万的抵押贷款。黄先生想后悔,中介却不退回10万押金,只得出资帮房东解除抵押。谁知,签完购房合同,却发现那套房子依然被银行查封。黄先生花了钱,房却没了。中介却撒手不管了,理由是黄先生是签完合同,房子再被查封的,与他们无关。

此次事件中,中介一直在隐瞒消息,骗客户上套,最终被上海消保委点名批评,但该家中介毫不畏惧,其业务员认为,其他客户卖房买房,还得找他们,因为他们几乎垄断了当地部分市场。

中介垄断房源信息,然后哄抬房价,更是经常发生。

其三是中介费过高。中介费一般在2%到3%,而2018年底,上海链家其中介费达到了3%其中,买家承担2%,卖家承担1%,链家两头都收钱。

中介虽然收取不菲中介费,却没有提供相应的服务,如咨询、代理、评估和经纪业务,甚至没有提供透明的信息,仅仅是动动嘴皮子就拿下了这笔钱。有时候,中介为了尽快成交、拿到佣金,忽悠买卖双方,使得很多买房、卖房的人都感觉不愉快,甚至陷入纠纷。

除了二手房,如今一些房产中介也开始触及新房的销售,这些中介啥也不用多干,只需将购房的客户带至售楼部,等着开发商的销售人员将房子卖出去,1000万的房子,中介就能拿到3%,即30万的佣金。

房产中介之所以犯下三宗罪,有两大原因。

其一是入行门槛过低,什么人都能开中介,譬如上文的刘益良和蒋飞,一个是刑满释放人员,一个只有高二的学历,但不耽误他们创办两大中介公司。

有这样的创始人,其手下的中介人员素质未必能高起来。入行做中介的人员都是看中房产这块肥肉,想赚快钱。所以,中介业务员流动性高,有些人骗了一单就离开,换家接着骗。

其二是行业还是不够规范。中介费的获得,不是来自服务,而是来自各种“潜规则”,飞单子、刷数据、洗案场、撬端口,一套一套地,而法律监管又不严格。

房产中介还有存在的意义吗?

房产中介,其存在的意义,在于打破买房与卖房人之间的信息鸿沟,使得房产信息透明,从而利于双方交易。

但如今,房产中介的存在,从某种程度看,不但没有打破信息壁垒,而且出现了“数字化鸿沟”和“信息孤岛”。很多房产中介充分利用这种买卖双方的信息不对称,以及房产信息壁垒,大赚特赚,引发了很多房产交易的问题。

有业内人士认为,在一手房交易方面,由于房产中介的介入,买房者从被开发商忽悠,变成被中介和开发商共同忽悠。

不仅社会层面这么看,官方对此也深感其害。取消房产中介的河南永城房管部门的蔡副局长说,由于房产中介的炒作,疫情期间网络上永城房价居然比商丘还要高出一千多元,这是危害社会稳定大局的一种很大隐患,对永城的社会发展是一种扰乱。

从这个意义上看,房产中介成为社会稳定的隐患了。因此,当地取消房产中介,有很大正当性的,因为这与“房住不炒”的大原则严重违背。

深圳市最近二手房价格暴涨200%多,北京处罚炒作学区房的21家房产中介,无一例外,也是与“房住不炒”的原则违背。

为方便二手卖买卖,河南永城房管部门搭建了一个信息平台,所有二手房买卖都是公开透明交易的,而且免费,不收中介费;而在5月10日,武汉开通二手房自行交易网签系统,市民可以不通过房产中介之手,自行自助交易二手房。

(永城房产信息中心,图据每日新闻)

取消房产中介,或许不显示,但加强对房产中介的管理,提高中介人员的素质,却迫在眉睫。

古代,在宋、明、清,对房产中介都有着严厉的管理。如今的西方的房产中介,入行门槛很高,从业人员要经过严格的考试,持证上岗。因此,西方的中介人员年龄偏大,经验丰富。这类中介人员,才能够为客户提供有价值的房产服务,形成有序的中介市场秩序。这才是我国房产中介应该学习的地方。

如今,一些品牌中介公司招聘985的大学生,甚至硕士,看似在提高中介门槛,但业内人是认为,其目的仅仅是用高学历来获得客户的信任。如果不增加中介的专业知识,加强管理,提高诚信度,房产中介的恶评不会因此变少,最终真有可能被全面取消。

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